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Expertise: Ce qu’il faut savoir sur le bail à usage professionnel au Cameroun

Par Me Jules ATSATITO / avocat au barreau du Cameroun

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Le bail peut être défini comme étant un « Contrat de louage par lequel l’une des parties appelée bailleur s’engage, moyennant un prix (loyer) que l’autre partie appelée preneur s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière » (CORNU (G), Vocabulaire juridique, PUF, 10e éd., 2014, P.117). De cette définition, on peut en tirer diverses caractéristiques du bail. Le bail est tout d’abord un contrat ; et qui dit contrat, dit réunion de plusieurs protagonistes. Dans le cas du bail, il existe communément deux parties : l’une appelée bailleur, et l’autre preneur à bail. Ensuite, il y a un prix qui représente le montant du loyer, et qui est fixé d’accord parties entre le bailleur et le preneur et payer par ce dernier. Et en fin, l’objet du contrat qui est la contrepartie du paiement prix, qui peut être un bien meuble ou immeuble, que procure le bailleur au preneur. Il existe diverses catégories de baux, en fonction de l’objet du bail ou de sa destination. Parmi celles-ci, nous retenons le bail à usage professionnel, encore appelé dans certaines sphères, bail commercial.

Le bail commercial se définit comme étant un « Bail à loyer de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun … » (Ibid, P.118). Cette définition fait ressortir clairement le fait que le bail à usage professionnel, est soumis à un statut dérogatoire au droit commun, c’est-à-dire qu’il est régi par des règles spécifiques, qui sont différentes de celles applicables en matière de droit commun des contrats. Toutefois, fort est de constater que cette définition est un peu restreinte car, elle n’englobe pas tous les baux conclus à usage professionnel. En effet, il existe des baux conclus par des professionnels, mais dont la destination n’est ni à usage commerciale, industrielle, et encore moins artisanale ; mais qui demeurent tout de même des baux à usage professionnel. C’est la raison pour laquelle, une autre définition en a été esquissée en ces termes : « Est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle » (Article 103 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général). Cette définition retenue par l’Acte uni[1]forme OHADA portant droit commercial général, ne se limite pas qu’à la destination commerciale, industrielle ou artisanale ; mais va plus loin pour englober pour englober le bail conclu pour l’exercice d’une quelconque autre activité professionnelle.

 Afin de mieux rendre compte des caractéristiques du bail à usage professionnel, il est nécessaire de s’appesantir sur la conclusion du bail à usage professionnel, son renouvellement, les obligations des parties au contrat (iii) et la résiliation du bail.

 La conclusion du bail à usage professionnel

Pour les besoins de nos développements, aborder la conclusion d’un contrat de bail à usage professionnel reviendra à s’intéresser à la forme du contrat de bail, et à la durée de celui-ci. S’agissant de la forme du contrat de bail à usage professionnel, l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général n’en impose pas une en particulier. En effet, à son article 103, il dispose « Est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non … ». Le contrat de bail à usage professionnel ne doit donc pas obligatoirement revêtir une forme écrite ou orale. Ce contrat est donc considéré comme conclu, du seul fait de la rencontre des volontés des par es. C’est la consécration là, du principe du consensualisme dans la formation du contrat de bail à usage professionnel. Mais à certains égards, il pourrait se poser le problème de preuve de certaines dispositions contractuelles, raison pour laquelle l’écrit est généralement privilégié, non pas ad validitatem (pour besoin de validité), mais ad probationem (pour besoin de preuve).

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